旧改“发钱”去库存，这座忍不住城市出手了
郑州救市了。
前几天，经历了风风雨雨的2021年之后，郑州新任代市长何雄就郑州房地产业进行了分析谈话。
相关内容挺有意思的。
“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”。
他还进一步提到了商品房去库存问题，去库存措施：降低交易税费、住房空置率、货币化安置，以及郑州发展前景的利好与虹吸优势。
大家看懂了吗？我直接圈重点：
货币化安置，去库存。
换句话说，就是拆迁给钱，推进安置房货币化，这将为市场注入大量的购买力。
妥妥地配资入市+供给侧改革。
|郑州中央商务区
不知道，大家是否还记得2015年棚改货币化安置。
当年中央开展房地产去库存工作，通过鼓励农民和农民工进城、棚改货币化安置、发展租赁市场、消化房地产市场存量。
也就是在这一年，全国实施棚改三年计划，即从2015年到2017年，各地供给要改造各类棚户区住房1800万套。
后来的故事大家也看到了，二三线城市房价猛涨。
大规模拆旧建新，货币化安置，导致很多当地土著手上突然多了一笔钱，而这笔钱绝大多数都涌入了当地楼市。
这也导致了2015年、2016年，全国商品房销售面积连续两年保持同比大幅增长。
而当2018年国家开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，这也大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。
|数据来源：贝壳
类似的案例，还有我们之前多次提到过的杭州。
2015年，为迎接亚运会，杭州启动了上百条村的改造，并且大力推行货币化安置，选择按现金补偿的，在市场价的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
在一拆一建之间，极大释放了市场购买需求。
2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平，到了2017年，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。
造成的结果是，2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。
所以，旧改货币化安置，就是楼市的一把火。
|杭州，图片已获得授权
实际上，郑州由于前几年大规模旧改，加上公开市场卖地，新房库存高企。
来自贝壳的数据显示，商品住宅库存1195万㎡，去化周期17.6个月，而近郊商品房库存785万㎡，去化周期27.5个月。
而去年郑州新房也才卖了10万套左右，现在剩余的库存，再卖一年都没有问题。
库存高企，郑州新房价一直涨不上来，市场以价换量，核心区均价在1万-1.4万/平之间。
|来源：贝壳研究院
当年郑州旧改有多猛？
2019年年初，郑州GDP破万亿，人口破千万，这个国家级中心城市还有更大的野心。
其底气，来自房地产以及产业的升级。
2016年到2018年，郑州发展迅猛，特别是旧村改造释放出来的土地、城市发展红利，让村民、政府、开发商、购房者四方获益。
“一天不挖沟，不叫郑州”。
郑州在城建上大拆大建，据说全市一年可以拆掉100多个村，拆除的建筑垃圾，差不多可以填满一个阳澄湖。
仅仅用4年的时间，郑州四环内大约175个城中村全部拆迁完毕。
这带来了：
1、财政受益；
2、村民受益；
3、推动了去库存；
4、推高了房价。
但是，随着旧改退场，楼市调控，加上疫情的影响，人口流入减少，郑州楼市又迎来了一个新的周期。
所以，行政主官才会提出一系列的去库存的手段，而郑州也是所有“救市”的城市里第一个喊出旧改货币化安置的。
其实，广州也面临这个问题。
尤其是黄埔，大规模改造之后，带来的供应量问题，如何消化解决。
大家也知道，广州旧改一直都没有货币化安置，相关的现金补偿也与周边楼市和新房脱节。
究其原因，更多的是，广州一直都是一个开放的城市，城市CBD和城中村交相辉映，一派和谐。
而且，岭南宗族意识很强，宗族文化远比北方强盛。
广府文化已经传承了2000多年，你或许在CBD的高楼大厦里看不到，但是行走在城中村小巷之中，往往抬头就能看到一座古建筑，那就是宗祠。
｜陆氏大宗祠@广州房产ricco摄
独特的文化，以及历史文脉的传承，广州旧改一直都没有推行货币化安置，很多人会选择原址回迁，从而选择要房子而不是要钱。
如果推行货币化安置，房价真的会暴走，这也不符合“房住不炒”的政策。
这也造成了一个问题，黄埔66条村改造，未来如何消化新房供应。
这66个旧村改造涉及44个行政村，229万人口，拆除面积3278万平。
按照之前的安排：
2020年完成拆除：21个；
2021年底完成拆除：28个；
2022年底拆除：17个；
相关的改造导致住房供应前紧后松，与住房需求难以匹配，这无疑是加大了房地产调控的难度。
短期内，集中拆迁释放需求，从而推高房价和租赁价格；长期看，就是面临巨量供应的问题。
怎么解决？
我们在今年两会上看到，黄埔将坚持“分片分类分布、科学有序平稳有序”的总体“三旧”改造思路。
根据目前旧改入市的节奏和供应量来看，并没有那么恐怖。
假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，约7年后可全部消化。
在接下来的新政中，黄埔也会鼓励旧村改造主体建设限销售对象、限房价的“双限房”，稳定房价。
其实，开年的市城领会已经明确表示广州旧改不会停滞，信号很明显了。
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